Оценка квартир и другой недвижимости для банка «Открытие»

Экспертная оценка необходима во всех без исключения случаях перед покупкой объектов недвижимости (в т.ч. при оформлении в кредит или ипотеку). Некоторые банки проверяют организации, оказывающие такие услуги, и рекомендуют их своим клиентам. Так, для банка «Открытие» оценка может быть выполнена в одобренных фирмах, прошедших строгий отбор.

Зачем банку требуется оценка недвижимости

Выдача крупных займов для ипотеки, кредита, ссуды, предполагает необходимость подтверждения размера дохода и его стабильности со стороны клиента. Комплекс мер (справки, поручительство, залог) — обязательное условие выдачи средств на целевые кредиты.

Компании стремятся дополнительно обезопасить себя залогом: в случае невозможности оплаты кредита клиент может лишиться имущества, чем и закроет долг перед банком. Помещения переходят в собственность кредитной организации или выставляются на торги для продажи и дальнейшего возмещения долга.

Оценка позволяет банку узнать рыночную стоимость квартиры для обеспечения сохранности своих вложений. Если заемщик оказывается злостным неплательщиком, на недвижимость накладывается арест (только по решению суда), после чего ее выставляют на торги. Полученные с покупки средства возвращаются в банк, и кредит может считаться закрытым.

Оценку нужно заказывать в случае страхования квартиры. Исходя из отчета проведенной процедуры банк утверждает возможные суммы компенсаций для страховых случаев, одобряет или не одобряет подписание договора.

Необходимость в услуге возникает при получении наследства. Оценка обязательна, если требуется раздел имущества или определение размера государственной пошлины за выдачу нового нотариального свидетельства о праве собственности.

Какие документы необходимы для оценки квартиры

Пакет документов зависит от цели сделки и типа объекта. В случае покупки квартиры потребуются:

• документ, удостоверяющий право собственности;
• справка о недвижимости из Бюро технической инвентаризации;
• паспорт заказчика услуги.

Бумаг потребуется больше для приобретения недвижимости под коммерческие помещения:

• свидетельство о праве собственности на помещение или земельный участок;
• паспорт из БТИ;
• документы, свидетельствующие об обременениях (если недвижимость находится в аренде, залоге, под долговыми обязательствами и т.д.);
• геодезический план или карта объекта с документально зафиксированными границами, включенными в них сооружениями.

Для оценки перед покупкой офиса нужны:

• документ о праве собственности;
• справка из Бюро инвентаризации;
• сметы на ремонт, разрешения на проведенные перепланировки (если они были);
• сведения об обременениях, аренде;
• документы по балансовой стоимости, налоговым и коммунальным начислениям.

В случае оценки земельных участков, а также отдельно стоящих зданий или объектов, необходимы справки о праве собственности и технической инвентаризации, налогах, все доступные описания географического положения (карты, схемы, технические паспорта и т.п.).

Т.е. проверка документов усложняется в направлении от покупки квартиры в личное пользование до приобретения земли и помещений под коммерческие помещения.

Каким образом заказать оценку недвижимости

У покупателя есть два варианта:

1. Передать дело менеджеру банка. На сотрудника возлагаются задачи по сбору пакета документов и передаче их в оценочную компанию. Клиенту требуется только подписать договор и оплатить услугу, после чего менеджер сопровождает процедуру, а в конце передает готовый отчет заказчику. Результаты могут быть представлены в электронном формате или на бумажном носителе. Единственное условие — заказчик должен обеспечить оценщику доступ в помещение для проведения фотофиксации.
2. Самостоятельно связаться с местными компаниями по оценке и заказать услугу. В ходе выполнения нужно будет последовательно проверить договор, задание на оценку, характеристики объекта и соответствие отчета нормам ФЗ № 135, где зафиксированы требования к оценочной деятельности.

Услуга не преследует самоцель оценки имущества, а нужна для подтверждения рыночной стоимости. Большинство сделок с недвижимостью не могут проводиться без таких документов, заверенных экспертом.

Как происходит процедура оценивания

Процедура оценки может быть индивидуальной и массовой. Если эксперт оценивает одну квартиру, результаты получаются более точными. Вариант массовой оценки нескольких квартир в одно время дает приближенные данные по отдельному объекту. Такой метод использует общие статистические методики.

Перед началом процесса специалист формулирует проблему и подготавливает план, после чего проводит ознакомительный осмотр.

По этому заготовленному шаблону проводится основная оценка собственности и формируется официальный отчет, а результаты согласуются с заказчиком. Мнение эксперта должно быть основано строго на общепринятых методах исследований.

Аккредитованные банком «Открытие» оценочные компании

Оценка квартиры для банка «Открытие» может проводиться в рекомендованных им организациях. Компании прошли проверку деятельности, включающую анализ:

• срока работы (только от 3-х лет на рынке);
• качества знаний и образования сотрудников;
• наличия аттестатов на квалификацию, страхования гражданской ответственности;
• системы контроля работы, отзывов клиентов.

В одобренном списке числится более 200 компаний по всей России, в их числе:

• «Эсарджи-Консалтинг»;
• НП «Уральская ПГБ»;
• «АСМ-Солюшнс»;
• ЦИТ «Севиаль»;
• «Русоценка»;
• «Евроэксперт».

«Открытие» принимает отчеты от других фирм, если они соответствуют требованиям законодательства к специалистам по экспертной оценке недвижимости и аккредитованы. С полным списком организаций можно ознакомиться на опен.ру — официальном сайте банка (open.ru).

Требования к отчету

Содержание документа должно быть подтверждено специалистом с соответствующей квалификацией. В отчете не допускается приводить несущественные или несоответствующие действительности характеристики недвижимости, вводить заинтересованных людей в заблуждение полученными результатами.

Результаты оценки могут быть представлены на носителях:

• бумажном — с пронумерованными страницами, сшитыми между собой;
• электронном — подписанным усиленной электронной подписью.

На титульном листе все отчеты имеют дату подготовки и регистрационный номер. В конце документа обязательны подписи экспертов, руководителя организации и печать фирмы.

Разделы в отчете об оценки недвижимости

Информация, отражаемая в отчете, включает обоснование необходимости проведения процедуры, описание используемых методик и стандартов, сведения об участниках договора, выявленные характеристики недвижимости, выводы. Итогом проведенной работы является установленная рыночная стоимость имущества.

Цель проведения оценки

Для цели оценки не выделяется отдельный раздел. В начале отчета применяется краткая формулировка цели как необходимости определения рыночной стоимости объекта. Уточнение требуется для защиты интересов заказчика и оценщика от неправомерного использования результатов процедуры сторонними лицами.

Стандарты оценивания

Для оценки используются стандарты, утвержденные Министерством экономического развития и торговли № 254, 255 и 256 (второе название — ФСО № 1, 3 и 3 соответственно). Дополнительно в тексте приводится ссылка на закон № 135.

Принятые допущения

В ходе проведения оценки исполнитель принимает допущения, что:

• заказчик подает ему соответствующие действительности сведения о недвижимости;
• копии документов, необходимых для процедуры, соответствуют оригиналам;
• оценщики не обязаны присутствовать в суде из-за возможных разбирательств, связанных с оценкой;
• отчет используется только в озвученных целях, не передается другим лицам со злым умыслом, содержащиеся в нем сведения не разглашаются.

Эксперты отдельно защищают свои интересы тем, что вносят в документ допущение о достоверности характеристик и выводов только на дату подписания. Т.е. специалист не будет нести ответственность за возможные изменения недвижимости в дальнейшем.

Сведения о заказчике и оценщиках

Информация о заказчике включает Ф.И.О., паспортные данные и фактическое место проживания. Фирма оценщиков раскрывает в отчете данные об образовании оценщика, основании его работы (например трудовом договоре), свидетельстве о квалификации, страховании гражданской ответственности, стаже.

Перечень привлеченных к оценке лиц

Все привлекаемые к работе лица должны быть внесены в раздел блока сведений об участниках договора. По привлеченным лицам должна указываться вся информация о личности (Ф.И.О., паспортные данные и т.д.), специализации и квалификации.

Описание объекта

В описание объекта входят данные, характеризующие:

• район расположения недвижимости (адрес, карту-схему, территорию и население, станции метро, остановки общественного транспорта и т.д.);
• окружение (что находится вокруг здания, например сведения о близлежащих парках);
• сам объект (его площадь, этажность, состояние и др.).

Подробная характеристика приводится в таблице под краткими данными. В ней дополнительно рассматриваются такие факторы, как экологическая обстановка, престижность района, средняя стоимость недвижимости в окружении и т.д.).

Описывается и само здание, в т.ч., материал стен, фундамента, тип используемой проводки, наличие и площадь парковки и др.

Анализ эффективности использования

Чаще всего критерий эффективности возможного использования применяется в отношении частных домов и земельных участков. Суждения эксперта не выступают неоспоримым фактом, а выражают его мнение. Т.е. заключение в этой части строится на аналитическом мышлении специалиста, опыте работы, но учитывает требования закона, финансовую целесообразность и другие факторы.

Анализ рынка

Эксперт в этом подразделе рассматривает динамику застройки районов и ценообразования на недвижимость. Данные для этого берутся по всему городу за период последних нескольких лет, полученные значения усредняются.

Описание процесса оценивания

Процесс строится на сравнении оценщиком предложений рынка. Специалист видит состояние квартиры и делает отметки по общепринятым критериям. Дальнейший анализ полученных данных включает расчеты с применением коэффициентов различия (они вычисляются по схожим вариантам). Используются и абсолютные поправки, зависящие только от состояния объекта на момент осмотра.

Доходный подход предполагает просчет прибыли со всех возможных видов использования недвижимости. Например, для квартиры на 1 этаже может быть учтена возможная прибыль с открытого в ней магазина.

В методических рекомендациях присутствует затратный подход, редко используемый оценщиками. Итоговая стоимость объекта в этом случае учитывает сумму, необходимую на замещение здания на аналогичное новое. Т.е. специалист считает, сколько могло бы стоить такое же здание, если снести старое либо полностью его обновить.

Внешний вид отчета об оценке недвижимости

Отчет об оценке на бумажном носителе представляет собой сшитые пронумерованные листы. На титульном листе должно быть указано название документа, его регистрационный номер, дата проведения и фирма, выполнившая заказ.

Средняя стоимость услуги

Прайс на услуги зависит от стажа и экспертности фирмы, сроков выполнения, типа недвижимости. В маленьких городах цены могут оказаться завышенными из-за недостатка конкуренции.

В МСК и МО

Стоимость услуги начинается от 10 тыс. руб., т.к. конкуренция заставляет фирм привлекать новых клиентов, проводить акции и делать скидки. Цена будет зависеть от типа объекта (вторичное жилье, новостройки, дома, таунхаусы и т.д.). Нестандартные, крупные и территориально удаленные от МКАД помещения обойдутся дороже (в среднем на 2 тыс. руб.).

Оценка коммерческой недвижимости будет стоить еще выше (от 20 тыс. руб.), а услуги по сопровождению отчета во время прохождения экспертиз, оспаривания или оценки ставки по аренде увеличат итоговую стоимость минимум в 2 раза.

В СПб

Цены на услугу для жителей Петербурга почти не отличаются от Московских: в среднем оценка обойдется в 10-12 тыс. руб. Скидки некоторых фирм позволяют снизить цену в 2 раза.

При оформлении оценки со скидкой лучше внимательнее отнестись к договору, чтобы избежать дополнительных скрытых платежей. Отдельная оплата может быть прописана за формирование отчета, анализ предложений рынка и т.д. Перед подписанием соглашения необходимо проверить аккредитацию фирмы, посмотреть отзывы в сети.

В других регионах

В зависимости от сложности процедуры цены колеблются от 4-6 до 30 тыс. руб. Наиболее дорогие предложения характерны для коммерческих зданий, крупных земельных участков и т.д. Оценка квартиры будет мало зависеть от квадратуры, этажности дома или района. Расчет стоимости делится по критериям до 100 кв. м и более, но при этом учитывает тип недвижимости.